镇江市市区商品房预售资金监管操作规程

为了贯彻落实《镇江市市区商品房预售资金监管办法》（以下简称《监管办法》），进一步明确和细化商品房预售资金监管工作，结合本市实际，制定本操作规程。

一、适用范围

市区（丹徒区、京口区、润州区和镇江高新区，下同）范围内开立监管账户的预售商品房项目，商品房预售资金监管按照本操作规程执行。

二、实施机构和监管银行

（一）镇江市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）委托实施机构负责商品房预售资金监管的具体工作。

（二）商业银行通过招投标方式成为商品房预售资金监管银行（以下简称“监管银行”）的，应当在与实施机构签订的商品房预售资金监管合作协议中全面体现并严格遵守各项招投标承诺。

实施机构负责拟定商品房预售资金三方监管协议（以下简称“三方协议”）格式文本，不得单方面对监管银行增减准入条件或权利义务。

（三）监管银行应当通过网络专线与镇江市商品房预售资金监管系统（以下简称“监管系统”）实现联网，按照实施机构要求进行实时信息互通共享，配合实施机构进行定期对账。

三、确定监管额度

监管项目的监管额度按照监管标准与申请预售许可房屋整幢建筑面积相乘之积累加计算得出。

四、监管账户开立

（一）房地产开发企业从中标监管银行目录中选定监管银行后，在监管银行内确定一家监管账户开户行，开设监管账户。

监管账户开户行不得开通监管账户的支取现金功能，不得开通除查询和对账功能以外的其他网上银行业务功能。

（二）房地产开发企业在申请预售许可前，凭以下材料与监管账户开户行和实施机构签订三方协议：

    1．《商品房预售资金监管申请表》；

    2．POS服务机构出具的《专用POS机确认单》；

3．开发贷款发放银行出具的本项目已发放开发贷款证明材料，包括支付对象、金额、发放时间等；

4．单位委托书、经办人身份证明；

 5．实施机构认为必要的其他材料。

（三）实施机构在3个工作日内完成三方协议签订。

（四）市住建局通过门户网站公示商品房预售许可证（含监管账户信息）。

房地产开发企业应当将有效的监管账户信息在销售现场进行公示。

五、预售资金缴存管理

（一）监管银行通过监管系统管理入账的商品房预售资金。

（二）POS服务机构应当按照实施机构要求，为房地产开发企业开发商品房预售资金监管专用POS，并确保商品房预售资金能够准确存入监管账户。

（三）房地产开发企业通过POS收单方式收存商品房预售资金的，应当采用商品房预售资金监管专用POS收款。

（四）购房人通过商品房预售资金监管专用POS、银行柜面转账、电子支付渠道等方式将购房款直接缴入监管账户。

（五）商业银行发放的按揭贷款和公积金中心发放的公积金贷款应当直接存入《商品房买卖合同》中约定的监管账户。

六、节点更新和监管资金拨付

（一）房地产开发企业可凭以下材料向实施机构申请工程建设进度节点更新：

    1．《工程建设进度申请表》；

2．建设、施工、监理单位三方出具的证明文件或者其他政府行政部门出具的相关证明文件；

3.单位委托书、经办人身份证明；

4.实施机构认为必要的其他材料。

实施机构应当在5个工作日内完成工程建设进度材料审核，并进行现场查勘（其他政府行政部门出具相关证明文件的除外）。材料审核及现场查勘符合条件的，实施机构通过监管系统更新监管项目工程建设进度节点。

（二）房地产开发企业申请拨付监管额度内资金的，通过监管系统填报以下材料：

1.《监管资金拨付申请表》；

2.收款收据；

3.施工合同；

    4.实施机构认为必要的其他材料。

因申领商品房预售许可证之前已提前支付工程款项，申请拨付对象为房地产开发企业的，应提供已支付工程施工相关单位款项的证明材料。

（三）房地产开发企业申请拨付超出监管额度资金的，通过监管系统填报《监管资金拨付申请表》，拨付对象可以为房地产开发企业。

（四）实施机构应当在收到拨付申请的5个工作日内完成监管资金拨付审核，符合资金拨付条件的，向监管账户开户行发送拨付指令。

监管账户开户行收到拨付指令后，原则上应当在收到拨付指令的2个工作日内完成监管资金拨付。发现房地产开发企业存在挪用监管额度内资金情形的，应当停止拨付，并在发现后2个工作日内向实施机构提交书面证明材料。

七、监管账户变更

（一）监管账户开户行发生更名或发生未取得预售许可前监管范围变更的，房地产开发企业可凭以下材料向实施机构申请监管账户变更：

    1．《商品房预售资金监管账户变更申请表》；

    2．监管账户基本信息变更的证明材料；

    3．原三方协议；

4.单位委托书、经办人身份证明；

5．实施机构认为必要的其他材料。

（二）实施机构应当在5个工作日内完成账户变更审核，通过监管系统更新相关信息，并与房地产开发企业、监管账户开户行签订新的三方协议。

（三）房地产开发企业更换监管账户开户行的，原则上应当在监管项目尚未发生销售行为前凭以下材料向实施机构申请：

1．《商品房预售资金解除监管申请表》；

2．原监管账户开户行同意终止三方协议的证明材料；

3．原三方协议；

4.单位委托书、经办人身份证明；

5．实施机构认为必要的其他材料。

实施机构完成原监管账户终止手续后，房地产开发企业按照本操作规程重新开立监管账户。

八、解除监管

监管项目完成不动产首次登记，房地产开发企业凭以下材料向实施机构申请解除商品房预售资金监管：

1．《监管终止申请书》；

2．已完成不动产首次登记的证明材料；

3.单位委托书、经办人身份证明；

4．实施机构认为必要的其他材料。

实施机构应当在5个工作日内完成审核。审核通过的，向监管账户开户行发送解除监管的指令，监管账户开户行应当在2个工作日内办理监管账户解除监管手续。

九、资金退款

（一）房地产开发企业与购房人解除房屋认购协议或购房合同的，房地产开发企业可向实施机构申请退回相应购房款，并通过监管系统填报以下材料：

1．《商品房预售资金监管退款申请表》；

2．合同注销证明及退款凭证；

3．实施机构认为必要的其他材料。

实施机构在5个工作日内完成审核并向监管账户开户行发送拨付指令，监管账户开户行根据拨付指令在2个工作日内予以拨付。

（二）发生资金错误存入监管账户的，房地产开发企业可凭以下材料向实施机构申请错误入账资金退款：

1．《商品房预售资金监管退款申请表》；

2. 资金错误入账的证明材料；

3.单位委托书、经办人身份证明；

4．实施机构认为必要的其他材料。

实施机构在5个工作日内完成审核，符合条件的，向监管账户开户行发送拨付指令，监管账户开户行根据拨付指令在2个工作日内予以拨付。

十、其他

本操作规程自2026年1月1日起施行，有效期至2030年12月31日。本操作规程未尽事宜由市住建局负责解释。《监管办法》施行之前已处于监管状态并且尚未结束的监管项目，参照本操作规程执行。

《镇江市市区商品房预售资金监管操作规程》政策解读