各辖市（区）住建局，镇江新区城乡建设局，镇江高新区规划建设局，市物业管理协会，各有关单位：
为规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据《江苏省物业管理条例》、《物业承接查验办法》、《镇江市物业管理实施办法》等法律法规，结合本市实际，现就新建物业承接查验工作的有关事项通知如下：
一、承接查验条件
（一）房屋建筑及共用设施、共用设备等单项工程已按批准的规划设计方案和有关专业管理要求全部建成，并通过规划主管部门及相关部门验收或者核实，满足使用要求；
（二）物业共用设施、共用设备、共用部位等运行正常、完好，具备交付使用条件；
（三）物业及配套设施范围内没有违章建筑，临时建（构）筑物、施工机具、建筑渣土、装修工程等已全部拆除、清理完毕，场地道路平整，环境整洁；
（四）建设期间临时设置的架空电缆、电线、地面裸露的管线等已经拆除或者按规范处理完毕；
（五）房屋幢、户编号、公共标识等铭牌安装到位，已经有关部门确认；
（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
（七）法律、法规规定的其他条件。
二、承接查验内容
（一）相关资料
1、竣工资料：物业规划批准资料、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、配套设施、地下管网竣工图、分户质量查验等竣工验收资料，规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件。
2、技术资料：共用设施、共用设备清单及其安装、使用和维护、保养技术资料；绿化竣工图及施工、养护合同; 消防、电梯、电子监控等设施准许使用文件。
3、供水、供电、供气、通信、有线电视等准许使用文件。
4、物业质量保修文件和物业使用说明文件。
5、物业承接查验所需的其他相关资料。如临时管理规约、业主名册和物业清单等。
（二）现场查验
1、共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；
2、共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、智能化系统、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线及空调设备等；
3、共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、公共卫生间、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施及物业服务用房等。
三、承接查验程序
（一）书面通知查验。新建物业具备承接查验条件后，建设单位应当书面通知物业服务企业进行物业承接查验，并提交有关资料。
（二）确定物业承接查验方案。物业服务企业接到通知后，会同建设单位成立查验小组，并确定物业承接查验方案，确保承接查验工作按步骤有计划地实施。
（三）移交相关资料。现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交相关资料。物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。未能全部移交相关资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。期限内未全部移交或者移交资料不全的，由建设单位负最终责任。
（四）现场查验共用部位、共用设施设备。查验小组要综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，逐项对物业共用部位、共用设施设备进行查验，重点查验配置标准、外观质量和使用功能。现场查验应当形成书面记录，查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，并由查验小组成员签字确认。
（五）解决查验发现的问题。现场查验中发现物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，建设单位和物业服务企业应当以书面形式约定处理办法。建设单位应当及时解决查验发现的问题，并与物业服务企业商定时间进行复验。
（六）签订物业承接查验协议。在物业交付使用前15日，建设单位应当与物业服务企业完成物业承接查验工作，签订承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。物业承接查验协议的基本格式和内容应当参照《物业承接查验协议（示范文本）》，根据物业的实际情况编写。
（七）办理物业交接手续。建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业管理用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。交接工作应当形成书面记录，交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位和共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容，并由交接双方共同签章确认。
四、承接查验管理
（一）承接查验备案
物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的辖市（区）物业管理行政主管部门办理物业承接查验备案手续：
1、物业承接查验备案表；
2、物业承接查验协议；
3、移交资料清单；
4、查验记录；
5、交接记录；
6、其它承接查验有关的文件。
各辖市（区）物业管理行政主管部门应当对企业填报内容和提交的书面材料进行审核。对于资料齐全的，5个工作日内出具《物业承接查验备案证明》；对于资料不全或承接查验不符合相关规定的，不予出具备案证明。
（二）建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加大物业服务企业责任，损害物业买受人的权益；不得以物业交付期满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或未经承接查验的物业。物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施、共用设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。建设单位与物业服务企业在物业承接查验中弄虚作假，共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。
（三）建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地辖市、区物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照《物业管理条例》第五十九条规定处罚。
（四）承接查验的所有资料归物业管理区域内全体业主所有。物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案，并妥善保管。前期物业服务合同终止，未选聘物业服务企业的，由业主委员会或者物业管理委员会保管物业管理资料。业主委员会或者物业管理委员会尚未成立的，可以由街道办事处（镇人民政府）代管。
五、其他事项
（一）新建物业承接查验可以邀请业主代表以及所在地街道办事处（镇人民政府）、社区居委会、物业管理行政主管部门参加，也可以委托第三方或者聘请专家协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。委托第三方或者聘请专家的，由建设单位和物业服务企业共同委托或者聘请。
（二）物业所在地辖市（区）物业管理行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。物业承接查验中发生的争议，可以申请辖市（区）物业管理行政行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。调解不成的可以直接向人民法院起诉或者按合同约定申请仲裁。
（三）新建物业承接查验所产生的费用由建设单位承担。鼓励建设单位邀请物业服务企业在施工过程提前介入，提前介入费由双方约定。
（四）分期和分组团开发建设的新建物业，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理项目整体承接查验手续。
（五）开发建设单位、物业服务企业可依据《镇江市物业项目承接查验技术导则（试行）》，按照客观公正、全面细致、不损害业主权益的原则，开展物业承接查验工作。
附件：1、物业承接查验协议（示范文本）
2、物业承接查验文件（示范文本）
3、镇江市新建物业承接查验备案申请表
2018年8月30日