戎霞代表：

您提出的《关于加强小区物业管理工作的建议》收悉，现答复如下：

物业管理是城市管理的重要组成部分，与广大业主生产生活息息相关。近年来，我们完善了物业管理制度，先后出台了《镇江市住宅物业管理条例》《镇江市物业服务企业及项目负责人信用信息管理暂行办法》《镇江市市区物业管理工作考核暂行办法》等；开展物业管理行政权力下放工作，理顺了管理体制机制；对市区所有小区开展“双随机”检查和常态化考核；推进了党建引领物业管理工作等，逐步提升我市物业管理水平。

当前，我市物业管理还存在很多问题，您建议中反映的问题客观存在，如：物业服务收费标准问题，收费信息公开公示问题、物业管理不到位的问题、业主自治组织建设运行问题等，这些问题造成物业管理矛盾纠纷多，影响了住宅小区的和谐稳定，究其原因，主要有以下几方面：

1.一些物业服务企业管理粗放，从业人员年龄偏大、素质不高，不按合同约定服务，侵害业主利益现象屡见不鲜。部分物业服务企业存在管理水平不高、设施设备维保维护不到位、公共部位日常管理不到位等问题，毁绿种菜、毁绿停车、飞线充电等“老大难”问题屡见不鲜。尤其是物业服务费用公开公示透明度不高，不按合同履约损害业主利益现象经常发生。

2.部分行政管理部门监管过程中“缺位”，各职能部门职责界定相对模糊，在综合执法进小区过程中，相关部门、单位之间组织协调还不够有力，存在相互推诿、相互观望的现象。属地街道、社区居委会管理手段不多，缺少有效抓手，责大权小、监管有盲区、对接有缝隙。

3.前期开发房屋质量问题突出，住宅小区房屋质量问题突出，建设标准普遍不高。主要方面存在配套设施不规范、外墙脱落、渗水漏水、地面起砂、消防电梯等设施设备问题较大。不少开发建设遗留问题导致的责任和矛盾转嫁到物业服务企业，成为物业管理矛盾纠纷的重要原因。

4.一方面物业服务质价相符的调价机制没有形成，物业服务费长期偏低。另一方面业主购买物业服务意识不强，物业服务费收缴率偏低，物业服务经费得不到有效保障。导致物业服务企业与业主矛盾不断增多，服务和收费陷入恶性循环。

针对上述问题，结合您的建议，我们将从以下几个方面进一步加强物业管理工作：

1.完善配套政策。结合《镇江市住宅物业管理条例》实施和物业管理工作实际，我们将会同相关部门加快制定《镇江市住宅物业保修金管理办法》《镇江市住宅物业管理招投标管理办法》《镇江市住宅物业公共收益管理办法》，重新修订《承接查验管理办法》《镇江市物业服务企业及项目负责人信用信息管理办法》《市区普通住宅物业服务等级标准及公共服务费指导价标准》《首次业主大会筹备经费使用办法和标准》《业主大会和业主委员会指导规则》等。

2.推进党建引领物业管理水平工作。根据十部委《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》等文件要求，我们将深入推进党建引领物业管理水平，打造一批“红色物业”省级、市级示范点，对符合条件的物业服务企业指导成立党组织，落实“双向进入、交叉任职”机制，建立健全党组织领导下的物业企业、社区居委会、业委会等多方联动运行机制，逐步提升我市物业管理水平。

3.加强行业诚信管理。推进诚信体系建设，完善物业服务企业及项目负责人信用信息管理机制，推进“红黑名单”制度，依据物业服务企业信用状况，实行分类监管。将企业诚信与项目投标挂钩，促进企业诚信经营。通过履约考评完善物业服务企业信用评价体系，建立分类奖惩制度。

4.开展专项整治。会同相关部门开展物业服务收费公开公示、电动车上楼充电、毁绿种菜、违章搭建、安全管理等专项整治活动，提高住宅小区物业管理水平。

5.推进综合执法进小区。建立住宅小区综合执法公示牌制度，指导各市区在物业管理区域内显著位置公布相关部门的投诉、举报受理方式，形成“吹哨报到”工作机制。

6.强化行业宣传培训。通过各类方式加强对《镇江市住宅物业管理条例》的宣传，组织物业管理行政主管部门、街道、社区、物业服务企业从业人员、业主自治组织成员等开展培训；组织电梯、消防等设施设备从业人员进行不间断培训，做到理论学习和实际操作相结合，力争一年内将物业行业相关从业人员培训一遍，提高从业人员整体业务水平。

镇江市住房和城乡建设局

2022年5月23日