各市、区住建局，镇江经开区城乡建设局，镇江高新区建设和交通局，市区各商业银行，市区各房地产开发企业：
为进一步加强商品房预售资金监管，维护交易双方的合法权益和房地产市场稳定，根据相关法律法规规定，制定了《镇江市市区商品房预售资金监管办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
镇江市住房和城乡建设局
中国人民银行镇江市分行
国家金融监督管理总局镇江监管分局
2025年11月28日
镇江市市区商品房预售资金监管办法
第一章总则
第一条为了进一步促进房地产市场健康发展，保障预售商品房当事人合法权益，规范商品房预售资金监督管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》等规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市市区（丹徒区、京口区、润州区和镇江高新区）范围内经批准预售的商品房项目，其商品房预售资金的收存、拨付和管理适用本办法。
第三条本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，由购房人支付的定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款、住房公积金贷款和其他形式的购房款等全部款项。
本办法所称监管项目，是指经批准预售并实施商品房预售资金监管的商品房项目。
第四条商品房预售资金监管期限，自核发商品房预售许可证开始，至完成不动产首次登记为止。
第五条推行“互联网+资金监管”管理服务模式，市区建立统一的商品房预售资金监管信息系统（以下简称“监管系统”），监管系统与商品房网上销售管理系统和商业银行业务管理系统对接，实现商品房预售资金信息化管理。
第二章监管部门和实施机构
第六条镇江市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）、中国人民银行镇江市分行（以下简称人行镇江市分行）、国家金融监督管理总局镇江监管分局（以下简称镇江金融监管分局），按照各自职责做好商品房预售资金监管工作。
市住建局是商品房预售资金监管的主管部门，负责本办法的组织实施。
人行镇江市分行负责指导商业银行做好商品房预售资金监管账户（以下简称“监管账户”）管理工作。
镇江金融监管分局负责对商业银行商品房预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。
第七条市住建局委托具有公共管理职能的单位作为具体负责商品房预售资金监管工作的实施机构，实施机构履行以下职责：
（一）贯彻执行国家和省、市有关商品房预售资金监管的法律法规和方针政策；
（二）维护、管理和使用监管系统；
（三）对商品房预售资金的收存、拨付进行管理；
（四）督促检查商品房预售资金监管实施情况，负责房地产开发企业在商品房预售资金方面违法违规行为的投诉处理；
（五）商品房预售资金监管其他有关工作。
第三章监管银行
第八条市住建局会同人行镇江市分行、镇江金融监管分局制定方案，通过公开招标方式确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行（以下简称“监管银行”）。招标一般每3年一次。
市住建局通过门户网站公示中标监管银行目录。
第九条参与招标的商业银行应当为商业银行分支行或法人银行总行，具备保证资金安全、规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术条件。
中标监管银行应当与实施机构签订商品房预售资金监管合作协议（以下简称“合作协议”），积极配合实施机构做好商品房预售资金监管工作。
第十条监管银行应当按照要求对接监管系统，确保推送的数据信息及时准确，并通过监管系统定期对账。
第四章监管账户
第十一条房地产开发企业按照一次预售许可申请对应一个账户的原则，从中标监管银行目录中选择一家商业银行，开设监管账户，并与实施机构、监管账户开户行签订商品房预售资金三方监管协议（以下简称“三方协议”）。
监管账户的命名规则为“房地产开发企业名称”后加“商品房预售资金监管账户”和两位数序号。
第十二条市住建局应当将监管账户信息在商品房预售许可证上载明，并通过门户网站公示。
房地产开发企业预售商品房时，应当将监管账户信息按照要求在销售现场公示，并将三方协议主要内容通过附件方式在商品房买卖合同中予以体现。
第十三条监管项目完成不动产首次登记后，房地产开发企业可以向实施机构申请解除商品房预售资金监管，实施机构应当在5个工作日内完成核实。经核实情况属实的，对应监管账户解除监管。
第五章资金收存和拨付
第十四条房地产开发企业应当确保商品房预售资金直接存入监管账户。
购房人应当协助房地产开发企业将支付的商品房预售资金全部直接存入监管账户。
购房人申请按揭贷款的，按揭贷款银行或者住房公积金管理中心应当将按揭贷款直接发放到监管账户。
第十五条监管额度是监管账户中保障监管项目竣工交付所需的资金额度。监管额度按照监管标准与申请预售许可房屋整幢建筑面积相乘之积累加计算得出。
监管标准由市住建局组织相关专业机构，根据不同房屋建筑结构、用途等因素综合测定并适时调整公布。
第十六条监管额度内资金应当用于本监管项目有关的工程建设，包括监管项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。
监管账户累计归集资金超出监管额度后，房地产开发企业可以向实施机构直接申请拨付超出部分资金。
第十七条监管账户内资金达到监管额度后，房地产开发企业可以凭商业银行出具的保函，置换相应额度的监管额度内资金。
第十八条实施机构根据下列工程建设进度节点逐步减少监管额度内必须留存资金：
（一）工程形象进度达到主体结构1/4后，按楼栋计算，留存资金不得低于监管额度的80%；
（二）工程形象进度达到主体结构1/2后，按楼栋计算，留存资金不得低于监管额度的60%；
（三）工程形象进度达到主体结构封顶后，按楼栋计算，留存资金不得低于监管额度的40%；
（四）完成外立面装饰后，按楼栋计算，留存资金不得低于监管额度的30%；
（五）完成规划核实合格后，按楼栋计算，留存资金不得低于监管额度的25%。
（六）完成竣工验收备案后，按楼栋计算，留存资金不得低于监管额度的20%；
（七）完成交付使用备案后，按楼栋计算，留存资金不得低于监管额度的10%。
工程建设进度具体节点及对应的受限比例由市住建局负责制定并适时调整。
在相应的工程建设进度节点，房地产开发企业可以向实施机构申请拨付监管额度内可用资金支付工程款项，原则上拨付对象为监管项目工程施工相关单位。
本办法实施后开工建设的监管项目，房地产开发企业申请向工程施工相关单位拨付监管资金时，申请拨付的监管资金和已发放的开发贷资金总计不得超过相关工程施工合同金额。
房地产开发企业在申领商品房预售许可证之前确已提前支付工程款项，经实施机构审核符合条件的，该部分资金可以拨付到房地产开发企业，但不得超过监管额度的20%。
第十九条监管项目的工程建设进度达到相应节点的，房地产开发企业可以向实施机构申请工程建设进度查勘，实施机构应当自受理之日起5个工作日内完成工程建设进度材料审核及现场查勘，符合条件的，通过监管系统更新监管项目工程进度。
实施机构可以聘请第三方单位承担工程建设进度查勘工作，并对第三方单位的工作进行指导监督。
第二十条房地产开发企业申请拨付监管资金的，应当确保申请材料真实有效。
实施机构应当自受理之日起5个工作日内完成审核，符合条件的，出具同意拨付证明。
监管账户开户行应当在收到同意拨付证明的2个工作日内，按照三方协议约定完成资金拨付。监管账户开户行发现房地产开发企业存在挪用监管额度内资金问题的，应当立即停止拨付，并告知实施机构。
第二十一条房地产开发企业与购房人解除购房合同涉及监管资金退款时，房地产开发企业可以持合同注销证明向实施机构申请退回相应购房款。
第二十二条监管账户被人民法院冻结后，相关主体依法请求以监管账户内监管资金支付商品房项目建设所需资金，或者购房人因购房合同解除申请退还购房款的，实施机构审核申请主体、资金用途、金额和支付对象等无误并同意支付的，向监管银行出具资金拨付意见。监管银行应当及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。
第六章监督管理
第二十三条市住建局、人行镇江市分行、镇江金融监管分局建立联动工作机制，按照各自职责对房地产开发企业以及商业银行做好监督指导。
实施机构按照分类分档、动态调整原则，对存在延期交付或者停工风险的监管项目、主要投资方存在风险的监管项目加强日常监督指导，可以与相关部门共同督促房地产开发企业合理使用监管资金支持项目建设。
第二十四条监管银行按照合作协议指导监管账户开户行做好以下工作：
（一）依法依规履行三方协议；
（二）加强监管账户日常管理，及时反馈资金存取信息；
（三）发现房地产开发企业违法违规行为或者监管账户异常情况，及时告知实施机构，并暂停支付相关款项。
第二十五条房地产开发企业未按照要求公示监管账户信息、未按照规定将商品房预售资金存入监管账户、提供虚假材料申请拨付监管资金的，由实施机构督促改正；情节严重或者拒不改正的，实施机构按照三方协议暂停拨付监管资金，并上报市住建局处理。
市住建局对房地产开发企业违法违规行为，依法依规予以查处。
第二十六条监管账户开户行未按照规定或者三方协议约定及时拨付监管资金、擅自拨付监管资金、挪用监管资金的，由监管银行督促改正；监管账户开户行拒不改正、情节严重或者造成严重后果的，监管银行不得新开设预售资金监管账户，市住建局可以取消监管银行参加下一轮投标资格。
按揭贷款银行未按照规定将商品房预售资金直接划入监管账户的，依法依规承担相应责任。
市住建局应当将银行违规情况通报镇江金融监管分局、人行镇江市分行。镇江金融监管分局、人行镇江市分行对违反本办法相关规定的商业银行，依据相应职责依法予以查处。
第七章附则
第二十七条各辖市和镇江经开区可参照执行本办法，也可根据实际制定相关政策。
第二十八条市住建局应当本着确保商品房预售资金安全、服务便捷高效的原则，制定具体的操作规程。
第二十九条本办法自2026年1月1日起施行，有效期至2030年12月31日。《关于印发镇江市市区商品房预售款监管暂行办法的通知》（镇建规〔2014〕第1号）、《关于印发镇江市市区商品房预售款监管办法的通知》（镇政建〔2021〕87号）、《关于印发镇江市市区商品房预售资金监管实施办法的通知》（镇建房管〔2022〕114号）同时废止。