各市、区住建局，镇江新区城乡建设局、镇江高新区建设和交通局，市区各商业银行，市区各房地产开发企业：
为贯彻落实《镇江市市区商品房预售款监管办法》，我局制定了《〈镇江市市区商品房预售款监管办法〉操作细则》，现印发给你们，请认真遵照执行。
2021年8月4日
《镇江市市区商品房预售款监管办法》操作细则
为贯彻落实《镇江市市区商品房预售款监管办法》，进一步明确和细化新建商品房预售款监管工作，特制定本操作细则。
一、操作业务流程
（一）提交申请
开发企业在申报商品房预售许可前，首先在监管银行名册中选择一家银行作为监管银行，并在监管平台上提交预售款监管申请，上传以下电子材料并提交书面材料：
1.预售商品房的工程形象进度表；
2.预售商品房各阶段的资金使用计划；
3.中标通知书、施工合同（材料供应合同）；
4.监管银行要求的其他资料。
（二）签订协议
监管银行对开发企业提交的申请和材料进行审核，审核通过后与开发企业签订统一格式的《镇江市市区商品房预售款监管协议》（以下简称《监管协议》，详见附件1），明确双方的权利、义务和责任。
（三）协议备案
开发企业在提交商品房预售方案时，一并将《监管协议》报镇江市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）备案。
（四）预售款入账
开发企业与承购人签订商品房买卖合同，注明付款方式及期限，开发企业应当协助承购人将商品房预售款存入监管账户。
贷款发放银行须在借贷合同约定的期限内，将剩余房款划入监管银行的监管账户，开发企业在监管银行提供的缴款明细中注明对应的房号及合同备案号等信息，为承购人开具收款凭证。
监管账户入账不明的，由监管银行与开发企业及时核对后，完善监管系统内相关电子信息。
（五）资金使用
应监管资金额度是指在资金使用节点按照监管比例确定的监管资金额度。
1.取得《商品房预售许可证》1个月，应监管资金额度为建设费用的50%和不可预见性支出之和。开发企业凭《商品房预售许可证》，可申请拨付应监管资金额度以外的监管资金；
2.房屋建设进度达到地上总层次2/3时，应监管资金额度为建设费用的35%和不可预见性支出之和。经市住建局工作人员现场查勘确认，开发企业凭市住建局房地产市场监管处出具的进度证明，可申请拨付应监管资金额度以外的监管资金；
3.主体结构封顶（即商品房主体屋面顶板完成，并经市住建局工作人员现场查勘确认），应监管资金额度为建设费用的20%和不可预见性支出之和。开发企业凭市住建局房地产市场监管处出具的结构封顶证明，可申请拨付应监管资金额度以外的监管资金；
4.通过竣工验收的商品房，应监管资金额度为不可预见性支出。开发企业凭《建筑工程竣工验收备案表》，可申请拨付应监管资金额度以外的监管资金。
5.具备商品房交付条件，开发企业凭《商品房买卖合同》约定的交付条件证明材料，可申请拨付剩余的监管资金；
6.开发企业资金困难或出现破产等特殊状况时，为推进工程建设，经开发企业申请，市住建局可拨付相应监管资金，用于推进商品房工程和配套建设。
7.开发企业向监管银行申请自行使用应监管资金额度以外的监管资金时，应承诺该资金用于本商品房项目建设（含项目经营费用等）。
（六）资金拨付
商品房预售款监管资金必须用于工程建设，不得挪作他用。监管银行应建立商品房预售款收取和使用台账。监管银行应当在收到商品房预售款使用申请之日起3个工作日内审核完毕。对审核符合条件的，在 2个工作日内拨付资金；不符合条件的，应当向开发企业出具不予拨付通知书，并说明理由。
监管银行在开发企业与承购人按相关规定解除《商品房买卖合同》网上签约的，根据开发企业申请，及时将已入账预售款返还给承购人。
（七）解除监管
开发企业取得商品房交付条件证明材料后，可向监管银行申请解除监管。符合条件的，监管银行应在收到开发企业申请之日起1个工作日内办结。
二、监管资金标准
商品房预售款监管资金额度由下列两部分组成，一是预售商品房项目建设所需的建设费用（含建安成本和配套设施建设费用）；二是不可预见性支出。
市住建局根据工程造价变动情况适时更新并公布单位面积建设费用标准（附件2）。不可预见性支出监管标准上限为建设费用的20%，同时按照《镇江市房地产开发企业信用管理办法》四类信用等级实行差别化监管。其中，A级信用开发企业不可预见性支出监管额度为0；B级信用开发企业不可预见性支出监管标准为建设费用的5%； C级信用开发企业不可预见性支出监管标准为建设费用的10%； D级和未评级信用开发企业不可预见性支出监管标准为建设费用的20%。
三、监管措施
（一）开发企业应将商品房预售款全部缴纳至监管账户，市住建局、中国人民银行镇江市中心支行、中国银行保险监督管理委员会镇江监管分局、镇江市住房公积金管理中心根据市区房地产市场运行情况设定首付款最低缴款比例。按照不低于最低缴款比例确定的预售款入账并与对应预签合同关联，方可网签。如开发企业预售款入账低于最低缴款比例，或剩余预售款未按合同约定进入监管账户，监管系统将自动关闭开发企业商品房网上签约功能并提示开发企业。开发企业经整改后方能重新开通网上签约功能。
（二）贷款发放银行没有在借贷合同约定的期限内，将剩余房款划入监管银行的监管账户的，市住建局会同相关部门约谈警告，出现三次，暂停或取消该贷款银行作为监管银行的资格。因未进监管账户造成资金挪用的，其后果由贷款银行负责解决。
本《操作细则》自2021年9月1日起实施，原《〈镇江市市区商品房预售款监管暂行办法〉操作细则》同时废止。
