翟德智委员：

　　您提出的《关于规范安置房小区物业管理的提案》收悉，现答复如下：

　　当前，安置房物业管理是我市物业管理中的一块短板，我市安置房物业管理存在房屋质量不高，业主消费观念缺失，物业服务企业服务水平不高等问题，究其原因，主要有以下几个方面：

　　1. 市区安置房住宅小区房屋质量问题突出，建设标准普遍不高。主要存在外墙脱落、渗水漏水、地面起砂、消防电梯等设施设备完好率低等问题。不少开发建设遗留问题导致的责任和矛盾转嫁到物业服务企业，成为物业管理矛盾纠纷的重要原因。再加上安置房项目大都由开发建设单位所属的物业服务企业管理，与开发建设单位存在“母子”关系，没有规范地开展承接查验工作，致使安置房项目“带病”交付。

　　2. 安置小区由于住户群体的特殊性，不少业主拆迁前，没有接受物业服务，不用交费；拆迁后，由于思想意识、消费习惯或经济条件等种种原因，“要服务不要收费”，对进入新建小区后要负担物业费用有抵触情绪，导致物业费用收缴率一直偏低。相关媒体宣传报道物业管理方面的负面新闻较多，致使物业行业在业主中的印象普遍不高，也加剧了物业服务费收缴难题。

　　3. 安置房物业服务费标准没有很好地执行政府指导价，前三年物业服务费由各大投资平台补贴给物业服务企业，物业服务企业在前三年服务积极性也较高，但三年到期后物业服务费调价困难，企业生存发展压力较大。再加上人工工资标准的调整和物价的上涨，部分物业服务企业为了盈利降低标准服务，导致物业服务企业与业主矛盾不断增多，服务和收费陷入恶性循环。市区一些安置房长期执行0.25元/平方米的物业服务费标准，大部分靠各大投资平台“供血”，长此以往难以为继。

　　4. 一些物业服务企业管理粗放，从业人员素质偏低。部分安置房物业服务企业存在管理水平不高、设施设备维保维护不到位、公共部位日常管理不到位等问题，毁绿种菜、毁绿停车、飞线充电等问题在安置小区内屡见不鲜。尤其是物业服务费用公开公示透明度不高，不按合同履约损害业主利益现象经常发生。

　　5. 相关行政管理部门监管过程中“缺位”，各职能部门职责界定相对模糊，在综合执法进小区过程中，相关部门、单位之间组织协调还不够有力，存在相互推诿、相互观望的现象。属地街道、社区居委会管理手段不多，缺少有效抓手，责大权小、监管有盲区、对接有缝隙。

　　针对上述问题，下一步我们将重点做好以下几个方面工作：

　　1. 建议政府将物业管理纳入社区治理范畴，厘清并细化社区、业主委员会、物业服务企业的权责关系，落实社区党组织牵头抓总和统筹协调职能，探索建立社区党组织、社区居委会、业主委员会、物业服务企业互动机制，促进小区物业管理水平和社区治理能力同步提升。

　　2. 对《镇江市物业管理实施办法》开展评估工作，适时推动物业管理立法工作，夯实物业管理制度基础。会同发改部门修订《镇江市物业服务收费管理实施办法》，建议政府参照丹阳模式，在拆迁时将物业服务相关费用以补偿款形式一次性发放给拆迁户，在拆迁户入住后按市场化管理模式向业主收取物业费，不存在定期减缴物业费问题。

　　3. 督促相关单位在安置房项目交付前必须完成承接查验工作，探索将承接查验与交付备案相结合，对承接查验存在严重问题的项目暂缓交付使用。继续推进市区物业管理考核工作，充分发挥市财政专项奖补经费引领作用，强化问题整改，对问题突出整改不到位的物业服务企业扣减企业诚信分，逐步提升物业管理水平。

　　4. 积极推动安置房移交属地街道管理。对于新建项目，根据《关于市区安置房统建统管的工作意见》要求，安置小区交付之日起，属地街道须履行社会管理和服务职能。安置启动之日起2年后，开发建设单位和属地街道半年内组织成立物业管理委员会，由物管会选聘物业服务企业实施物业服务。对于已交付项目，由相关投资主体对共用部位、共用设施设备进行整改，经双方承接查验后，推动项目移交属地管理。

　　5. 进一步加强物业行业从业人员业务培训，与万科物业建立物业行业设施设备培训基地，开展多层次、多形式的培训，改变过去注重理论培训的做法，做到理论学习和实际操作相结合，改变过去短期集中培训的做法，做到短期培训和长期培训相结合，不断提升从业人员整体素质。

　　6. 坚持党建引领，推进红色物业。建立“党建引领、行业主管、基层主抓”的物业管理模式，推进物业管理服务行业党组织建设，指导物业管理协会成立党支部；全面摸清物业企业底数，采取单独组建、区域联建、行业统建等方式，推进党的组织应建尽建，对暂不具备条件的，全覆盖选派党建指导员。邀请熟悉物业管理法律法规的社区“大党委”兼职委员担任物业项目服务质量督导，定期开展物业服务监督检查。推荐物业服务企业项目负责人中的党员担任社区党组织兼职委员，承担和参与社区党组织安排的工作任务。

　　　　　　　　　　　　　　　　 2020年5月20日